Domande frequenti

Perché mi chiedete di firmare un incarico per iniziare a lavorare?

Mediterranea quando affitta la sua casa corre dei rischi da cui si deve tutelare. Gli ospiti conoscono Mediterranea e si fidano di noi. Spesso prenotano con più di 6 mesi di anticipo siglando degli accordi.

La lettera di incarico serve a tutelarci dal rischio di non avere la casa a disposizione quando arrivano gli ospiti o non averla a disposizione nello stato in cui l’abbiamo vista quando abbiamo avviato l’attività (ad esempio se c’è un divano in un soggiorno quando arrivano gli ospiti ci deve essere).

L’incarico ci serve anche per dimostrare ai nostri interlocutori commerciali che abbiamo titolo per pubblicizzare la casa, divulgare le foto ed accettare prenotazioni. Sarebbe ingestibile contattarvi e chiudere un accordo con i proprietari per ogni singola prenotazione dal momento che il mondo è diventato molto veloce e spesso gli ospiti prenotano attraverso nostri referenti o di notte da soli con carta di credito etc. Facendo una commercializzazione di soggiorni professionale abbiamo processi strutturati per gestire flussi di prenotazioni importanti in contemporanea.

 

Quali sono gli adempimenti fiscali?

La cedolare secca, il 21% sull’importo maturato delle locazioni. L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che “… La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di

locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”. In sostanza alla fine dell’anno solare dovrà portare al suo commercialista i contratti di locazione conclusi. Il suo commercialista provvederà a compilare i modelli dichiarativi.

La dichiarazione non è complicata. Sul sito dell’Agenzia delle entrate sono pubblicate anche le istruzioni per la compilazione fai-da-te.

Il reddito prodotto dalla mia casa si cumula al mio?

Assolutamente no. Sui redditi derivanti dalle locazioni brevi pagherà solo ed esclusivamente la cedolare secca, il 21% sull’importo maturato delle locazioni. Per i suoi altri redditi in dichiarazione pagherà l’aliquota per lo scaglione di reddito in cui rientra senza considerare i redditi da locazioni brevi.

Posso vedere i contratti di locazione che utilizzate?

Certo. Sono a disposizione, in sola visione, per i proprietari con cui abbiamo una ragionevole certezza che si siano le basi per poter lavorare insieme (background checks, proprietà adeguata e pronta) presso la nostra sede oppure presso gli studi locali.

Dal momento che i nostri contratti non sono standard ma sono costati molto impegno nonché onorari legali oggi registrati tra le immobilizzazioni immateriali del nostro bilancio, i nostri contratti non li condividiamo su nessun supporto prima della firma dell’incarico, che include un accordo di riservatezza rispetto a questi e l’uso solo nell’ambito del nostro rapporto da parte vostra.

Chi paga le utenze

Gli ospiti di fatto. Se le locazioni sono lunghe (superiori a 30gg) gli ospiti pagano il consumo a 0,31E/Kwh. Se le locazioni sono brevi i prezzi che applichiamo sono inclusivi di un rimborso spese per le utenze sino ad una soglia che incide per circa 50E a settimana sul costo della locazione. Questo significa che se gli ospiti consumano di più pagano le eccedenze ai prezzi di mercato calcolati sulla base del costo effettivo delle utenze incluse accise e componenti addizionali. Per dimostrare il prezzo delle utenze in eccedenza abbiamo una analisi con bollette a supporto che condividiamo con gli ospiti.

Le soglie sono stabilite per un consumo senza accessori ad alto consumo (lavatrice, asciugatrice, lavastoviglie, aria condizionata, sauna, jacuzzi etc.). Le soglie sono 100kw a settimana per l’elettricità (fino a case con 4 camere da letto), 7mc per il gas.

Nel periodo estivo applichiamo le soglie solo all’elettricità per le case che hanno apparati ad alto consumo. In inverno applichiamo le soglie anche al gas (se il riscaldamento è a gas).

Questo significa che in entrata e in uscita prendiamo le letture ed addebitiamo un extra in caso di eccedenza.

Nota bene: siamo commerciali e guardiamo anche al futuro nell’ottica di far tornare le persone e far consigliare le case ai loro amici. Su locazioni di importi rilevanti, in presenza di eccedenze minime di solito non addebitiamo l’extra (ad esempio: prezzo locazione 3.200E, extra 45E), risulteremmo ridicoli. Idem se ci sono stati malfunzionamenti. Questo sempre nel vostro interesse, e di conseguenza il nostro. Meglio lasciare sul campo 45E ora ed avere altri 3.200E l’anno venturo… .

Quanto posso realizzare con il mio immobile?

Vi potremmo dire quello che vorreste sentirvi dire per avervi tra i nostri proprietari almeno per 1 anno, ma non lo facciamo per serietà. Non ci piace creare false aspettative, siamo concreti e non vendiamo fumo. Ci piace lavorare duro, ottenere il massimo ottenibile, superare le aspettative ed avere relazioni di lungo periodo.

Vi possiamo dare un idea di massima non vincolante. Dovete avere ben chiaro tuttavia diversi aspetti.

  1. Non siamo negli anni 80 in cui la domanda era stabile, oggi tutto cambia velocemente: il tipo di clienti, il tipo di vacanze, le località preferite, il potere di spesa delle persone. Oggi “tira” il mercato russo e canadese, e quindi valgono canali di pubblicità (distribuzione) ad hoc, domani scende il prezzo del barile e si rafforza il dollaro quindi il mercato russo, fortemente condizionato da questo elemento non funzionerà più e si dovrà cambiare tutto l’impegno pubblicitario.
  2. Il mondo è cambiato (è continua ad evolversi velocemente). Non si affitta più per la sola location che si vende da sola o per la sola bella casa. Questo è vero per 5 settimane l’anno. Affittare molte più settimane significa lavorare su scenografie, carattere che si offre nonché servizi integrati gestibili solo se si ha un approccio professionale. Una casa “preparata da noi” può avere una redditività anche superiore del 150% rispetto ad un’altra. Il nostro anno va da ottobre a ottobre. Costruire una delle nostre redditività annue significa avere casa pronta con servizi fotografici, video e manuali a ottobre. Partire già ad aprile può sostanziarsi in una considerevole minore redditività nel primo anno.
  3. Sicuramente con noi può realizzare di più che facendo da se, ma soprattutto lavorare in sicurezza e serenità.

Abbiamo team operativi estremamente competenti, aggiornati e determinati che si dedicano full time ad ogni singola fase di preparazione, marketing, vendite, ricezione etc. Non lasciamo nulla al caso. I volumi gestiti ci consentono di muovere capitali importanti per la pubblicità, una reputazione e strumenti difficilmente acquisibili se si hanno almeno di 50 immobili gestiti in modo aggressivo.

Pensare di avere più soddisfazioni lavorando in proprio è come pensare di vincere andando in guerra con le miccette contro mercenari appassionati e allenati con tutte le ultime armi inventate dalla tecnologia. Oggi il mercato è invaso di case interessanti. La differenza la fa il come si fa tutto. Se avete tempo a disposizione e riuscite a rispettare i nostri standard qualitativi (ci votano gli ospiti oltre ai responsabili vendite) vi potremo coinvolgere in alcune fasi dei processi operativi della vostra casa o addirittura di altre.

Con noi può realizzare anche di più di quanto non potrebbe realizzare con i nostri competitor locali (piccoli) o grandi. Siamo nati studiando i punti deboli dei nostri competitor piccoli e grandi, costruendo un modello che sintetizzasse i loro punti di forza e mitigasse i loro punti di debolezza. Continuiamo a studiarli, capire il loro budget pubblicitario, strategie, canali di distribuzione etc. per essere sicuri di essere sempre almeno “2 passi in avanti” e quindi: avere le nostre case che guadagnano più delle loro.

Quanto mi vincola l’incarico? Se poi non affittate e mi rimane vuoto l’immobile?

Poco. Se desidera interrompere il rapporto siamo i primi a chiuderlo il prima possibile. Se lo interrompe mentre la casa ha prenotazioni e lavora tuttavia dobbiamo avere modo di gestire cancellazioni, spostamenti etc. e di recuperare le somme che abbiamo anticipato per far funzionare la struttura nel medio periodo.

Se siamo affrontiamo con voi il tema di un incarico è perché siamo convinti che la vostra casa abbia ottime possibilità di produrre ricavi. I nostri ricavi dipendono dai risultati, pur spendendo delle somme importanti per ogni immobile che avviamo.

Non siamo una agenzia immobiliare dove l’obiettivo è solo avere più immobili possibile ed ogni immobile acquisito non produce costi ma ricavi.

Per noi acquisire un immobile in portafoglio significa anticipare somme per la pubblicità, investire tempi e costi di risorse per le attività di avviamento, nonché coinvolgere e formare più personale.

Per questa ragione non lavoriamo immobili che hanno prospettive di rimanere vuoti. Laddove notiamo questa circostanza siamo i primi a restituire le chiavi e risolvere il rapporto dal momento che oltre ai costi di avviamento ogni immobile ci costa dai 9 ai 25E giorno di sola comunicazione.

Desidero ricevere solo contanti

Il mercato si sta evolvendo e spesso gli ospiti prediligono le carte di credito, paypal o altre monete elettroniche come strumento di pagamento, piuttosto che i bonifici. Se i proprietari ci manifestano la preferenza per i contanti sensibilizziamo gli ospiti all’uso degli stessi. Tuttavia se gli ospiti propendono per altri strumenti di pagamento sarebbe un peccato non soddisfarli per evitare di pagare il 21% di tasse e lasciare la casa vuota.

Se incassiamo contanti possiamo rimettere ai proprietari contanti. Se incassiamo bonifici, bit coins o carte di credito (non accettiamo solo gli assegni) possiamo rimettere ai proprietari (o a chi ci segnalano per iscritto i proprietari, ad esempio anche familiari, amici, fornitori) solo ed esclusivamente bonifici.

Come si determinano i prezzi?

Condivideremo con voi una prima bozza di matrice prezzi annuale. Questa è indicativa e non vincolante. Vedrete i prezzi pubblicati su vari canali distributivi mutare almeno ogni trimestre. E’ possibile ritrovare prezzi diversi a seconda del canale distributivo. Per affittare più degli altri analizziamo continuamente il mercato e la domanda, laddove vediamo che non c’è ci rimoduliamo i prezzi al ribasso. Viceversa se c’è molta domanda li rimoduliamo al rialzo. Tutto ciò è fortemente condizionato da servizio fotografico, descrizioni, quanto investiamo in pubblicità ed numerosi altri elementi. Su tutti aspetti lavoriamo al top, a partire dalla visibilità sui siti web e agenzie viaggi straniere.
Abbiamo un approccio di “vendita” (dei giorni o settimane) così detto “al meglio”: al miglior prezzo che offre il mercato.
Se riduciamo i prezzi alziamo il deposito danni che incassiamo con pre-autorizzazione su carta di credito come i noleggiatori di auto e comunque non accettiamo più persone di quanti non siano i letti reali. Facciamo background check di base su chi prenota.
Nota bene:
1. E’ inutile tenere la casa vuota perché si ha un listino fisso al prezzo di cento 100. Se in un momento, per qualche ragione il mercato offre 50 può essere un’opportunità. Se si hanno le garanzie del caso, non si usura e per il proprietario non ci sono incombenze. Anzi, si ha la certezza che a fine settimana la casa sarà igienizzata, arieggiata e se è inverno riscaldata.
2. I confronti con i prezzi non vanno fatti con il vicino di casa (che probabilmente affitta il 20% dei giorni che affittiamo noi) ma sul “mercato dei comparabili” in Italia e all’estero tenendo presente non solo posizione e camere… ma molti altri elementi. Abbiamo persone dedicate che svolgono professionalmente queste analisi periodicamente per tutte le proprietà
3. Non affittiamo a prezzi che vi fanno perdere! È nostro interesse affittare al prezzo più alto. Non affittare per noi non è possibile, dal momento che dobbiamo onorare l’impegno delle persone che lavorano, gli ammortamenti delle attrezzature ed il capitale investito. In taluni periodi possiamo affittare anche a prezzi che lasciano un margine irrisorio rispetto ai periodi di alta stagione tuttavia anche queste locazioni sono importanti nell’anno. Ci aiutano a maturare più recensioni positive, manutenere la casa a costo zero, creare ospiti potenzialmente ricorrenti, e non si dimentichi che i ricavi sono dati da prezzo per quantità. Se in alta stagione si lavora sul prezzo in bassa stagione si lavora sulla quantità.
4. I prezzi nei primi 4 anni sono incrementali. Ogni casa ha il suo prezzo e testare l’elasticità della domanda partendo da prezzi alti è da stolti perché significa non incassare. Partiamo con prezzi modesti per occupare il più possibile la casa e costruire la sua “storia” di ospiti contenti.Progressivamente alziamo i prezzi sino a quando non troviamo il giusto bilanciamento tra anticipo delle prenotazioni, livello di prezzo e qualità degli ospiti. Questo lavoro è molto delicato è c’è un gruppo di lavoro ad hoc che coinvolge professionalità diverse. I prezzi dipendono anche da quando si inizia a commercializzare. Per una casa sul mare partire a ottobre significa avere tempo per chiudere prenotazioni a prezzi prossimi ai massimi. Partire ad aprile significa dover partire con prezzi più bassi.

Come funzionano contratti e cauzioni danni?

Prima di entrare in casa gli ospiti devono necessariamente: firmare il contratto (sul nostro standard in italiano e inglese), fornire copia del documento di identità del firmatario, pagare il saldo della locazione, pagare un deposito danni. Il deposito danni è trattenuto con pre-autorizzazione su carta di credito generalmente.

Il deposito danni verrà restituito agli ospiti dopo 48 ore circa dalla partenza e quindi dopo che avremo parlato con la governante che ha fatto le pulizie per capire se ci sono stati danni o manca qualcosa.

La vostra copia di contratto e documento di identità lo tratteniamo noi vi fino a quando non vi rimettiamo le somme maturate. I caso di controlli potete rappresentare che il contratto è presso lo studio commerciale che vi assiste e immediatamente disponibile per la visione in sede oppure in digitale (tutti i nostri documenti sono scannerizzati).

Quando incassa il proprietario?

Nella prima settimana del mese successivo a quello in cui ci sono state le locazioni vi rimettiamo via email un prospetto riepilogativo delle locazioni che ci sono state nel mese, i contratti ed i documenti di identità. Se abbiamo incassato bonifici o per carta di credito o altri strumenti di pagamento virtuali vi rimetteremo un bonifico e contratti/documenti scannerizzati via email insieme alla contabile del bonifico.

Se l’importo è entro i massimali stabiliti dalla Legge cd. Antiriciclaggio ed abbiamo incassato in contanti vi invieremo una email dicendo che è a disposizione una busta per voi con la documentazione a supporto presso lo studio locale nei 30 giorni successivi, vi invitiamo a prendere un appuntamento per il ritiro. Se non riuscirete a passare nei 30 giorni vi invieremo il tutto per bonifico salvo accordi diversi.

Se qualcuno si fa male?

I nostri contratti sono blindati. Non usiamo standard. Ogni clausola è frutto di un’esperienza sul campo ed un rischio percepito. Ci siamo affidati allo studio legale internazionale nel 2013, per fare un’analisi del perimetro di rischio derivante da questa attività svolta con controparti internazionali, analizzato eventi occorsi a noi e a terzi in Italia e all’estero, leggi e sentenze. Abbiamo quindi strutturato insieme allo studio contratti specifici volti ad gestire anche i rischi più remoti. Inoltre abbiamo sviluppato, sempre di concerto agli specialisti dello studio, procedure operative interne e modus operandi che vanno dal modo di comunicare, a come gestiamo prenotazioni, incassi e ricezione, volte a mitigare qualsiasi tipo legale, frode, minaccia di frode, furto di identità etc.

Se qualcuno si fa male esiste un articolo del contratto accettato in duplice firma su contratti in due lingue diverse che ci/vi tutela. Idem se si fa male la signora delle pulizie o un ladro che entra nella proprietà e affoga nella piscina in giardino. Idem se non funziona la lavatrice, il frigo o ancora peggio manca l’acqua per tutta la settimana in cui gli ospiti sono in casa. Idem se il parapetto del terrazzo è basso.

Abbiamo per obiettivo contenziosi zero. Negli ultimi 4 anni siamo riusciti a traguardare questo risultato.

Ho la piscina. Se si fa male qualcuno? Ci vuole bagnino o assicurazione?

Se si fa male qualcuno con i nostri contratti firmati in duplice firma non c’è responsabilità per il proprietario. Dal momento che la casa è locata con un contratto di locazione canonico e non è una struttura ricettiva non necessita di bagnino né di specifiche assicurazioni o adempimenti per il fatto che esiste la piscina. Abbiamo dei paragrafi contrattuali ad hoc per gestire questa fattispecie. Non è obbligatorio stipulare assicurazioni.

Stipulare una assicurazione va da se che è sempre meglio da un punto di vista gestionale, meno da un punto di vista economico. Per quanto riguarda la nostra esperienza ed analisi premi pagati/sinistri verificati-incassati abbiamo riscontrato che le uniche coperture che hanno senso economico ai nostri fini sono per ville in campagna con alberi di alto fusto e/o tubature interrate nel giardino dal momento che sono gli uniche che abbiamo utilizzato. Per il resto le RC inquilini che fino a qualche tempo fa stipulavamo per tutti gli immobili non hanno mai trovato utilizzazione ed ad una analisi delle effettive coperture e condizioni abbiamo riscontrato che i rischi effettivamente coperti sono piuttosto remoti, pur non avendo avuto sinistri ad oggi rispetto agli ospiti.

Perché le commissioni sono scalari? Non possiamo partire subito con la più bassa?

Perché l’efficienza nel gestire la vostra casa commercialmente e operativamente ha un impatto progressivo dal primo al quarto anno che ci consente di incidere di meno sui ricavi.

Ho visto qualcuno che applica commissioni più basse! Vi applicheremo le più basse -1% (stesso servizio)

Se ci indicate di chi si tratta vi applicheremo le stesse commissioni ridotte dell’1%!
Vi offriremo però un servizio in replica di quello che vi offre il soggetto indicato. Vi rappresenteremo le principali differenze tra il nostro servizio e quello dell’altro soggetto prima di farvi scegliere. Sarete voi a decidere.

Il risultato della differenza si sostanza in + rischi – ricavi + oneri per il proprietario.

Come viene calcolato l’importo che maturo?

Prezzo pubblicizzato sul canale distributivo – eventuali commissioni di distribuzione = Incassato da ripartire
Incassato da ripartire + eventuali extra – % onorario di mediterranea – eventuali oneri finanziari = Incasso della proprietà.

Al netto di tutto il reddito che vi facciamo produrre state tranquilli che è il massimo che potete ottenere posta la tranquillità di avere una tutela data da processi, contratti e preselezioni strutturati.

Se alcuni periodi li voglio affittare da solo?

Fino ad 1 mese all’anno lo consentiamo, tuttavia il nostro onorario si incrementa dovendo assorbire i costi con periodi probabilmente più complicati da locare a prezzi più bassi. Di solito, chi è convinto ad andare in questa direzione dopo il primo anno i proprietari ci affida tutto perché non ha un senso economico. E’ vero che ad affittare ad agosto e a volte luglio al mare sono bravi tutti ma è vero che esistono rischi da gestire (di cui ci si rende conto o troppo tardi o dopo aver saggiato i nostri contratti) e se si vuole affittare anche negli altri mesi ha un costo, è necessario farlo bene, con organizzazione e metodo.

Voglio dare la casa anche a agenzie per gli affitti, va bene?

Questo è un settore dove non possono fare pubblicità più soggetti per la stessa casa altrimenti gli ospiti potenziali non prenotano. Quando ci sono più soggetti che promuovono una casa in questo settore la controparte pensa al furto di identità (molto ricorrente) e non prenota. Inoltre in questo modo non si può attuare una politica di prezzi rialzista nel medio periodo, non si investirà 1 cent per fare una pubblicità ed un marketing di qualità non avendo certezza di avere i periodi disponibili quando si affitta.

Se voglio tenere dei periodi per me?

Non c’è problema. L’importante è saperlo prima che gli ospiti prenotano.
I nostri proprietari generalmente scelgono di usare la casa quando vedono che non è prenotata.

Perché dovrei scegliere voi rispetto a un grande? (Interhome, Novasol, Haldis, Windows on Europe)?

Perché siamo i più piccoli dei grandi. Abbiamo un approccio industriale e genuino di chi fa le cose con passione allo stesso tempo. Siamo più agili, facciamo un marketing mirato con prezzi studiati per la massima redditività. I grandi hanno un approccio standard che si sostanzia in meno ricavi e ospiti di minore qualità (turismo di massa a prezzi bassi). I grandi assecondano molto di più il cliente a vostro scapito. Usano contrattini poco tutelanti per il proprietario, vi espongono a rischi fiscali. I grandi spendono meno di noi in pubblicità per la vostra casa. Spendono per il loro sito ma non per la vostra casa su tutti i canali. Usano qualche altro canale di distribuzione ma con profili di visibilità base. Affittano a prezzi più bassi oppure se gli imponete dei prezzi non affittano e basta. Non hanno la gestione del deposito danni con carta di credito. Non riescono a parte in alcune città a gestire la parte operativa del lavoro. Non riescono a costruire le recensioni della vostra casa in modo strutturato e quindi non riescono a costruire nel tempo ricavi crescenti.

Perché dovrei scegliere voi rispetto una agenzia locale o un ragazzo che fa questo in zona?

Siamo i più grandi dei piccoli. Abbiamo un approccio industriale e genuino di chi fa le cose con passione allo stesso tempo. Premettiamo che siamo anche noi locali dove operiamo perché coinvolgiamo persone fidate del posto con un controllo sistematico in loco periodicamente e a distanza costantemente. I piccoli non competenze, strumenti, capitali e soprattutto tutele anche legali e fiscali per lavorare in questo settore. Non basta avere 5 case su airbnb per fare questo lavoro per altri. Ci sono rischi importanti legali e fiscali da gestire. Ci vogliono capitali da investire dal momento che airbnb è solo uno dei tanti canali e non per tutti si pagano le commissioni sulla locazione, per molti altri si devono anticipare più di 1800E a proprietà all’anno per essere visibili. Ci vogliono piattaforme finanziarie per gestire più tipi di incasso, ma soprattutto il deposito cauzionale con carta di credito. Ci vogliono competenze molteplici per fare una buona comunicazione marketing e prezzi. Ci vuole una reputation importante. Ci vogliono + lingue del locale che ha la mamma russa o è di origine tedesca. E non solo… . Una dimostrazione di questo è che in numerose location su cui siamo operativi i nostri associati erano persone che avevano iniziato a fare questo lavoro da autodidatti lavorando per altri. Una volta che si sono resi conto che fare le cose seriamente è un’altra cosa hanno deciso di diventare nostri associati e curare la parte operativa locale con gli strumenti che mettiamo a disposizione. Se lavorate con noi tutte queste differenze si traducono in PIÙ RICAVI E SICUREZZA PER VOI.

Chi fa le pulizie e chi le paga?

Le pagano gli ospiti. Le facciamo noi di norma. Laddove vediamo la gestisce la proprietà ha la possibilità di rispettare i nostri standard e metodi di condivisione programmazione (calendar/email) dal momento che le pulizie rientrano nelle nostre responsabilità, consentiamo alla proprietà di gestirle, posto che valgono le stesse regole delle persone che lavorano in Mediterranea. Alla prima segnalazione negativa, anche minima, c’è un richiamo e non vengono pagate, alla seconda segnalazione cambiamo soggetto. Quando le pulizie sono gestite dalla proprietà direttamente è rimesso il contributo pulizie (di solito presente negli accordi con gli ospiti) dedotto del nostro onorario. Nei casi in cui la proprietà ha del personale di fiducia preferiamo proviamo a coinvolgerlo dal momento che di solito si tratta di persone che conoscono bene la casa. Tale personale viene pagato e organizzato da noi in termini di pianificazione e controlli.

Non ho tempo di fare gli adattamenti richiesti, potete farlo voi?

Si. Possiamo occuparci anche dell’allestimento della casa, anzi, spesso è la scelta preferibile per risparmiare tempo, denaro ed essere sicuri di traguardare l’obiettivo. Possiamo anche anticipare i costi in taluni casi.